Budowa domu to duża inwestycja, która niejednokrotnie wymaga od Ciebie zewnętrznego źródła finansowania, najczęściej w postaci kredytu hipotecznego. Nic więc dziwnego, że w takiej sytuacji chcesz zaplanować każdy etap prac tak, aby wszystko było dopięte na ostatni guzik. Liczy się zarówno gospodarowanie finansami, jak i wysoka jakość materiałów czy wykonania. Pośród tego pojawia się jednak inna alternatywa. Co w przypadku, gdy masz już dom i chcesz wykonać dobudowę? Jest to jak najbardziej możliwe, jednak musisz pamiętać o kilku elementach, które poznasz w tym artykule.
Co to jest dobudowa?
Na początku należy rozwiać wątpliwości co do samego pojęcia dobudowy. Pierwszym krokiem, który należy wykonać, jest odwołanie się do obowiązującego prawodawstwa. Tutaj jednak pojawia się pewna nieścisłość. W rzeczywistości prawo budowlane nie zawiera legalnej definicji tego, czym w istocie jest rozbudowa domu. Co w takim przypadku? Zwróć uwagę na to, że pomimo braku osobnego sformułowania zagadnienia, rozbudowa pojawia się w polskim prawie w kontekście budowy. W myśl definicji stanowi ona część budowy budynku. Na pierwszy rzut oka może wydawać Ci się to dość skomplikowane, jednak po lekturze dalszej części artykułu wszystko stanie się dla Ciebie jasne.
Czy można dobudować dom bez pozwolenia?
Odpowiadając na tytułowe pytanie, można by powiedzieć lakoniczne „tak”. To jednak nie jest precyzyjna odpowiedź ani taka, która Cię zadowoli. W związku z tym należy odnieść się do przepisów prawa budowlanego, które zarówno w 2015, jak i 2020 roku przeszły znaczną modernizację. Na szczęście, na korzyść dla osób chcących podjąć się szeroko pojętych prac budowlanych. Zauważ, że jedną z istotnych zmian jest zniesienie wymogu uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę w przypadku budynków o powierzchni nieprzekraczającej 35 m2. Mówi o tym art. 29 prawa budowlanego, który zawiera o wiele szerszą definicję tego pojęcia. Niemniej jednak to, o czym musisz dodatkowo pamiętać, to fakt, że na działce łączna liczba obiektów nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 działki. To już daje pewne światełko w tunelu, które naprowadzi Cię na dobry trop.
Ile można dobudować bez pozwolenia?
Po raz kolejny należy przeanalizować przepisy prawne. Zwróć uwagę na to, że analizując prawo budowlane, z pewnością natkniesz się na informacje, która mówi o tym, że bez pozwolenia możesz dobudować tylko określone pomieszczenia. Jeżeli interesuje Cię rozbudowa pomieszczeń sąsiadujących bezpośrednio z domem, to masz możliwość utworzenia ogrodu czy oranżerii. Z kolei odnosząc się do metrażu, musisz wziąć pod uwagę aktualnie obowiązujące przepisy. Tutaj po raz kolejny na tapetę wchodzi art. 29 prawa budowlanego. W związku z nim, jeżeli decydujesz się na dobudowanie, to musisz mieć na uwadze to, że metraż pomieszczenia nie może przekraczać wspomnianych 35 m2. Dodatkowo weź pod uwagę maksymalny limit obiektów na każde 500 m2 działki.
Nieco większe pole manewru zyskujesz w przypadku rozbudowy budynków wolnostojących, takich jak garaże czy wiaty. W tym przypadku metraż wzrasta do 50 m2, jednak pamiętaj o tym, że budynek nie może być wyposażony w poddasze użytkowe. Niemniej jednak decydując się na realizację takiego planu, nie możesz zabrać się za inwestycję bez pewnych formalności. W przypadku, gdy zdecydujesz się na przybudówkę o powierzchni do 35 m2, to czeka Cię jeszcze wizyta w urzędzie gminy lub starostwie, gdzie zgłosisz plan rozbudowy. Dlaczego warto robić to przed rozpoczęciem prac? Chociażby dlatego, że właściwy urząd ma aż 21 dni na to, aby wydać ewentualny sprzeciw.
Co w przypadku rozbudowy domu o więcej niż 35 m2?
Do tej pory poruszony był głównie temat dobudowy, która nie przekracza określonego metrażu. A co w momencie, gdy planujesz rozbudowę o powierzchnię większą, niż 35 m2? W takim przypadku, jeżeli zostaną spełnione pozostałe warunki, musisz mieć na uwadze to, że pozwolenie na budowę może być koniecznością. Wszystko zostało precyzyjnie określone w prawie budowlanym.
Formalności związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę
Formalności związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę rozpoczynasz się od wykonania projektu, który będzie zawierał szczegółowe informacje, takie jak liczba czy lokalizacja nowych pomieszczeń oraz metraż powierzchni użytkowej po rozbudowie. To jednak nie koniec. W określonych przypadkach może okazać się, że będziesz musiał zlecić badania geotechniczne lub geologiczne. Taka sytuacja ma miejsce np. w odniesieniu do wiekowych budowli lub takich, które są postawione na niezbadanym terenie. Skompletowane dokumenty składasz natomiast we właściwym urzędzie. Jeżeli wszystko będzie zgodne z przepisami, to decyzja powinna zostać wydana w ciągu około dwóch tygodni.
O czym jeszcze pamiętać planując dobudowę przekraczającą 35 m2?
Zanim przystąpisz do wszelkich prac, musisz jeszcze poznać plan zagospodarowania przestrzennego. Zauważ, że jeżeli nie obejmuje on działki, na której będzie prowadzona budowa, to musisz również złożyć wniosek, którego efektem będzie wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Co więcej, wyznaczasz osobę, która wykona wspomniany wyżej projekt. Samą budowę powinien z kolei nadzorować kierownik budowy wraz z wypełnianym dziennikiem budowy, który należy zarejestrować przynajmniej 7 dni przed rozpoczęciem prac.